Kira sözleşmeleri yenilenirken gündeme gelen “kira zammı ne zaman yapılır?” sorusu, hem kiracılar hem de ev sahipleri için oldukça önemlidir. Türk Borçlar Kanunu ve TÜFE oranları doğrultusunda şekillenen bu konu, kira artışlarının zamanlaması ve sınırları açısından belirli yasal düzenlemelere tabidir. Bu yazıda kira zammının yapılma zamanı, hesaplama yöntemi ve tarafların dikkat etmesi gereken hukuki detaylara dair tüm merak edilenleri detaylıca ele alacağız.
Kira Zammı Hangi Dönemde Yapılır?
Kira zammı, sözleşmenin yenilendiği tarihte yapılmaktadır. Kiraya veren, kiracıyla yapılan sözleşme süresi dolduğunda yeni dönem için kira bedelini artırabilir. Artış yapılacak zaman dilimi, sözleşmede belirtilen yenileme tarihidir. Eğer sözleşmede bu tarih belirtilmemişse, başlangıç tarihinin yıl dönümü baz alınarak artış yapılır. Bu süre dışında yapılan zamlar geçerli sayılmaz.
Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?
Kira artış oranı, son 12 aylık TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) ortalamasına göre belirlenir. Bu oran, Borçlar Kanunu gereğince üst sınır olarak kabul edilir. Ev sahibi, TÜFE oranını aşmamak şartıyla kira artışı yapabilir. Özellikle konut kiralarında, TÜFE ortalamasından daha yüksek bir zam yapılması yasal olarak mümkün değildir ve kiracı bu artışı kabul etmek zorunda değildir.
TÜFE Oranı Kaçtır?
TÜİK tarafından her ay açıklanan TÜFE oranı, kira artışlarını doğrudan etkiler. Temmuz 2025 itibarıyla TÜFE 12 aylık ortalaması %65,07 seviyesindedir. Bu oran, kira sözleşmesi yenilenecek kiracılar için tavan zam oranı olarak kullanılmaktadır.
ÜFE Esas Alınır mı?
Geçmişte ÜFE (Üretici Fiyat Endeksi) kira artışlarında baz alınsa da, güncel mevzuat gereği yalnızca TÜFE kullanılmaktadır. Bu değişiklik, kiracıları fahiş artışlara karşı koruma amacı taşımaktadır.
Konut ve İşyeri Kiralarında Fark Var mı?
Konut kiralarında TÜFE sınırlaması bulunurken, işyeri kiralarında farklılık gösterebilir. Ancak Temmuz 2022 itibarıyla işyeri kiralarında da 12 aylık TÜFE ortalaması geçerlidir. Taraflar farklı bir oran belirlemiş olsa bile yasal sınırlar gözetilmelidir. Bu durum, hem ticari faaliyetlerin sürdürülebilirliği hem de kiracı haklarının korunması adına önemlidir.
Sözleşmeye Farklı Oran Yazılabilir mi?
Taraflar, sözleşmeye TÜFE’den düşük bir oran yazabilir. Ancak TÜFE’den yüksek bir oran yazılsa bile bu yasal sınırı geçemez. Yani sözleşmedeki oran TÜFE’yi aşarsa, geçersiz sayılır ve TÜFE oranı uygulanır. Bu husus, taraflar arasındaki anlaşmazlıkları önlemek adına önemlidir.
Ev Sahibi Her Yıl Zam Yapmak Zorunda mı?
Ev sahibi, her yıl kira artışı yapmak zorunda değildir. Eğer taraflar anlaşırsa kira aynı kalabilir. Ancak kira artışı yapılacaksa bu artış yasal sınırlar çerçevesinde yapılmalıdır. Yani kira zammı, hem yapılması gereken zamanda hem de belirlenen oranda gerçekleştirilmelidir.
Kira Artışı Ne Zaman Geçerli Olur?
Kira artışı, sözleşmenin yenilendiği ay itibarıyla geçerlidir. Bu tarih dışında yapılan zamlar geçersizdir. Yani eğer kira sözleşmesi 1 Ağustos tarihinde başlamışsa, her yıl 1 Ağustos’ta zam yapılabilir. Geç yapılması durumunda zam geriye dönük uygulanmaz. Kiracıların bu konuda bilgili olması, haksız zam taleplerine karşı koruma sağlar.
Kira Zammı Dava Edilebilir mi?
Kiracı, yasal sınırlamaların dışında yapılan zamları kabul etmek zorunda değildir ve bu durumu mahkemeye taşıyabilir. Özellikle son yıllarda yaşanan yüksek kira artışları nedeniyle mahkemeye başvuru sayısı artmıştır. Mahkemeler genellikle TÜFE sınırını aşan artışları geçersiz saymaktadır. Bu sebeple kira zammı yapılmadan önce hem ev sahibinin hem de kiracının mevzuatı iyi bilmesi gerekir.
Zam Yapılmazsa Ne Olur?
Taraflar arasında zam yapılmasına dair bir anlaşma sağlanmazsa kira mevcut haliyle devam eder. Ev sahibi zam talep ederse ancak taraflar anlaşamazsa konu mahkemeye taşınabilir. Mahkeme kararıyla belirlenecek yeni kira bedeli, hakkaniyet ve piyasa koşulları göz önünde bulundurularak belirlenir. Ancak bu süreç oldukça uzun sürebileceği için öncelikle uzlaşı önerilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Aşağıda “kira zammı ne zaman yapılır?” ile ilgili sıkça sorulan sorular ve yanıtları yer almaktadır:
Kira zammı yılda kaç kez yapılır?
Kira zammı yalnızca yılda bir kez, sözleşmenin yenilendiği tarihte yapılabilir.
Sözleşmede zam oranı yazmıyorsa ne olur?
Sözleşmede oran belirtilmemişse TÜFE 12 aylık ortalama oranı baz alınır.
Ev sahibi zam yapmak zorunda mı?
Hayır, zam zorunlu değildir. Tarafların anlaşması ile kira bedeli aynı kalabilir.
Yıl ortasında zam yapılabilir mi?
Hayır, yalnızca sözleşmenin yıl dönümünde zam yapılabilir. Aksi hukuka aykırıdır.
Kiracı zam oranını kabul etmezse ne olur?
Taraflar anlaşamazsa konu mahkemeye taşınabilir. Yargı, kira tespiti yapabilir.
Zam yapılmadan kira artırılırsa geçerli olur mu?
Hayır, yapılan artış yasal sınırlara aykırıysa geçerli olmaz.
İşyeri kiralarında da TÜFE geçerli mi?
Evet, son düzenlemelere göre işyeri kiralarında da TÜFE 12 aylık ortalaması dikkate alınır.
Zam yapılacak tarih neye göre belirlenir?
Zam tarihi, sözleşmenin imzalandığı yıl dönümüne göre belirlenir.
